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综合题

位于市区的某房地产开发企业,2016年发生相关业务如下:
(1)1月份购买一宗4000平方米的土地并签订了合同,支付土地出让金5000万元,缴纳相关税费200万元,月底办理好土地使用证。2月份发生“三通一平”工程费用500万元,依据建筑合同,款项已支付。
(2)3月份将其中2000平方米的土地用于开发建造写字楼,8月份写字楼竣工,按合同约定支付建筑承包商建造费用6000万元(包括装修费用500万元),写字楼建筑面积20000平方米。
(3)写字楼开发过程中发生利息费用400万元,能提供金融机构贷款合同证明,年利率5%。
(4)9月份将16000平方米写字楼销售,签订销售合同,取得不含税销售收入32000万元,支付“与转让房地产有关的税金”1650万元;10月将2000平方米的写字楼转为办公使用;12月31日,将2000平方米的写字楼出租,合同约定租赁期限3年,自次年1月起每月收取租金10万元。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)800万元(其中业务招待费200万元)。
(其他相关资料:该企业所在省份规定,按土地增值税规定的最高标准计算扣除房地产开发费用,不考虑增值税问题)
要求:根据上述资料,回答下列问题。

  • 第 1 小题
    1).计算2016年该企业应缴纳印花税。

    • A、*
    答 参考答案
    A
    文字解析

    1.2016年该企业应缴纳印花税=5000×10000×0.5‰+5+500×10000×0.3‰+6000×10000×0.3‰+400÷5%×10000×0.05‰+32000×10000×0.5‰+10×10000×12×3×1‰=212105(元)。

  • 第 2 小题
    2).计算2016年该企业征收土地增值税时应扣除的土地金额和开发成本为多少。

    • A、*
    答 参考答案
    A
    文字解析
    2.此题注意成本费用和销售收入的配比原则的应用。计算土地增值税时允许扣除的土地金额和开发成本=(5000+200)×2000/4000×16000/20000+500×2000/4000×16000/20000+6000×16000/20000=7080(万元)。
  • 第 3 小题
    3).计算2016年该企业应缴纳的土地增值税。

    • A、*
    答 参考答案
    A
    文字解析
    3.该企业销售的写字楼面积共计16000平方米,写字楼建筑面积为20000平方米,因此写字楼开发过程中发生的利息费用400万元不得全额扣除,而是按销售面积占建筑面积的比例进行扣除;允许扣除的房地产开发费用=7080×5%+400×16000/20000=674(万元);扣除项目金额合计=7080+674+1650+7080×20%=10820(万元);增值额=32000-10820=21180(万元);增值率=21180÷10820×100%=195.75%,适用税率50%、速算扣除系数15%,应缴纳土地增值税=21180×50%-10820×15%=8967(万元)。
  • 第 4 小题
    4).计算2016年该企业企业所得税前准予扣除的税金及附加(包括印花税)合计。

    • A、*
    答 参考答案
    A
    文字解析
    4.企业所得税税前可以扣除的税金及附加=8697+1650+21.21=10368.21(万元)。
  • 第 5 小题
    5).计算2016年该企业应缴纳的企业所得税。

    • A、*
    答 参考答案
    A
    文字解析
    5. 业务招待费实际发生额的60%=200×60%=120(万元),税前扣除限额=32000×5‰=160(万元),由于120万元<160万元,所以允许在企业所得税前扣除的业务招待费为120万元。企业的应纳税所得额=32000-7080-10368.21-1500-800+(200-120)-400=11931.79(万元)。
    应缴纳企业所得税=11931.79×25%=2982.95(万元)。

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